権利書がないときはどうするの？

不動産の売買や贈与するとき、抵当権を設定するときなど、登記申請に不動産の権利書（登記済証、登記識別情報）が必要ですが、見当たらない、紛失してしまった、とういう場合もあります。
(※なお、通常の相続登記には、権利書は不要です。）

その場合、権利書の再発行はできるのでしょうか？
答えは、「できない」です。

不動産の権利書の再発行はできません。

では、権利書を紛失した場合にはどうすればいいのでしょうか？
 

不動産の権利書がない場合の登記の仕方には、二つの方法があります。
ひとつは、①事前通知による方法
もうひとつは、②本人確認情報による方法です。

通常、売買では、事前通知ではなく、②の本人確認情報を使って登記申請をすることが多いです。

どちらの方法の場合にも、登記義務者の実印押印と印鑑証明書の添付が必要となります。

権利書がない場合の登記方法のひとつ、事前通知制度とは、登記が完了する前（事前）に、法務局（登記所のこと）から通知がされる方法です。
そして、その通知に回答をして初めて、登記が完了します。

具体的にご説明します。

①　権利書以外のすべての添付書類を付けて、登記申請をします。
      登記義務者は委任状に実印を押印し、印鑑証明書を提出します。

②　法務局から、登記義務者（売買の売主、贈与の贈与者など、登記によって権利を失う人のこと。）に対して、本人限定郵便で通知が届きます。
（法人に対しては書留郵便で届きます。）

③　通知の内容は、こういった登記申請がされましたという「登記申請の内容」と「この登記申請が真実であれば回答欄に実印を押して法務局に提出してください」というものです。

④　回答書の法務局への提出は、法務局から通知が「発送された日から２週間以内」にしなければなりません。
「自分に届いた日から２週間」ではありません。
通知書に「〇月〇日までに」と期限が書かれています。
期限までに、実印を押した回答書が届いて初めて、登記が完了します。
 

もし、期限までに回答書が法務局に届かなければ、登記は却下されます。

期限までに、実印を押した回答書が届いて初めて、登記が完了するのです。

権利書がない場合の登記方法のもうひとつが、「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」です。

当該申請の代理人である司法書士等が、登記申請をする以前に本人と直接面談し、「本人確認情報」を作成します。

権利書の代わりに「本人確認情報」を登記申請書に添付して、登記申請をするというものです。
 

「本人確認情報」に記載しなければならない事項は、次のとおりです。

①資格者代理人が申請人（申請人が法人である場合にあっては、代表者又はこれに代わるべき者）と面談した日時、場所及びその状況

②資格者代理人が申請人の氏名を知り、かつ、当該申請人と面識があるときは、当該申請人の氏名を知り、かつ、当該申請人と面識がある旨及びその面識が生じた経緯

③資格者代理人が申請人の氏名を知らず、又は当該申請人と面識がないときは、申請の権限を有する登記名義人であることを確認するために当該申請人から提示を受けた書類の内容及び当該申請人が申請の権限を有する登記名義人であると認めた理由

司法書士が申請人と面識がない場合の、本人確認書類としては、以下のものがあります。
なお、どの書類も有効期限内であることが必要です。

①１点で良いもの　

• 運転免許証
• マイナンバーカード
• パスポート
• 外国人登録証明書

②２点必要なもの　

• 健康保険証
• 介護保険被保険者証
• 国民年金手帳
• 母子健康手帳
• 身体障害者手帳
• 精神障害者保健福祉手帳
• 療育手帳
• 国家公務員共済組合の組合員証
• 地方公務員共済組合の組合員証
• 私立学校教職員共済制度の加入者証
• 児童扶養手当証書
• 特別児童扶養手当証書
• 戦傷病者手帳

司法書士が申請人と面識がある場合とは、

ア.　当該登記申請の３か月以上前に当該申請人について、資格者代理人として本人確認情報を提供して登記の申請をしたとき

イ.　当該登記申請の依頼を受ける以前から、申請人の氏名及び住所を知り、かつ、当該申請人との間に親族関係、１年以上にわたる取引関係その他の安定した継続的な関係の存在があるとき

をいいます。