相続登記の義務化　早わかり

相続登記とは、相続による不動産の名義変更のことです。

この不動産は誰が相続したのか、相続した人の住所氏名を登記します。
 

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人の戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書などの書類を揃え、不動産の所在地の法務局に申請します。

今までは、相続登記は義務ではありませんでした。

価値の低い不動産などは、相続登記をせずに、放っておかれることも多々ありました。
地方などでは、祖父の名義のまま、曽祖父の名義のまま、という土地も多いです。

 そのため、不動産登記簿によって直ちに所有者が判明せず、又は判明しても連絡がつかない「所有者不明土地」が、近年、大きな問題となっていました。

 

災害対策工事のため公共用地を取得しようとしても、その土地の所有者の探索に多大な時間と費用を要するなど、土地の円滑・適正な利用に支障をきたしています。
 

令和２年の国土交通省調査では、所有者不明土地の割合が２４％に及びました。
これは、日本全体では九州の土地面積を上回る数値です。

このまま何も対策を打たないと、所有者不明土地はどんどん増え、いざ相続人を調査しようにもネズミ算式に増えた相続人の調査に多大な時間と費用が必要となります。

所有者不明土地問題の解決のため、このたびの法改正がなされました。

2024年（令和６年）4月1日より、相続登記が義務となりました。

不動産の相続人は、相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から、３年以内に相続登記をしなければなりません。

すなわち、「相続の開始（＝被相続人が亡くなったこと）」と、「自分が不動産を相続して所有者となった」ことの両方を知った日から３年以内です。
被相続人の死亡を知らなかったり、不動産の存在を知らなかった場合は、相続登記の義務は発生しません。

相続登記の義務化は、法改正以前の、過去の相続についても適用されます。

過去に、不動産の相続をしたけれども相続登記をしていない場合、施行日から３年以内、すなわち、2027年4月1日までに相続登記をしなければなりません。
ただし、過去の相続であっても、相続の開始及び不動産の取得を知ったのが、施行日より遅ければ、「知った日から３年以内」に相続登記をすればよいとされています。

(➡相続登記についてはこちらへ）

正当な理由がないのに期限内に相続登記をしなかった場合は、１０万円以下の過料となります。
 

では、過料が課されない「正当な理由」とは、具体的には何でしょうか？

法務省は、「正当な理由」の例として、次の場合を示していますが、今後、通達等であらかじめ明確化される予定です。

「過料が課されない正当な理由の例」

• 数次相続が発生して相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
• 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース

相続人が、登記官に対して、「所有権の登記名義人について相続が開始した旨」及び「自らが相続人である旨」を申し出ると、登記官は職権で「相続人申告登記」を行います。

相続による不動産取得を知ってから３年以内にこの申出をした相続人は、上記の１０万円の過料を免れます。
 

ただし、「相続人申告登記」がなされた場合でも、遺産分割協議が行われて所有権を取得した相続人は、遺産分割協議の日から３年以内に所有権移転の登記を申請しなければ、１０万円以下の過料となります。
 

「相続人申告登記」は、所有権移転の登記ではなく、事実についての報告的な登記と位置付けられます。

「相続人申告登記」は、所有権の付記登記で行われ、相続人申告登記だけがされても、登記簿上、この不動産の所有者は、なお従前の被相続人のままです。
したがって、その後に、相続登記はしなければなりません。

（➡相続登記についてはこちらへ）

【新不動産登記法】
（相続人である旨の申出等）

2026年4月1日からは、住所変更登記についても義務化されます。

所有権の登記名義人について住所変更や氏名変更があったときは、変更のあった日から２年以内に変更登記をしなければなりません。

正当な理由がないのに怠った場合は、５万円以下の過料となります。

相続登記義務化以外にも、様々な法改正がされました。

①相続土地国庫帰属制度（2023年4月27日施行）
土地を手放し、国に引き取ってもらう制度が出来ます。

➡詳しくはこちらへ

②不明相続人の不動産の持分取得（2023年4月1日施行）
行方不明の相続人の共有持分を取得できるようになりました。

➡詳しくはこちらへ

③所有者不明土地（建物）管理制度（2023年4月1日施行） 
裁判所が「所有者不明土地管理人」や、「所有者不明建物管理人」を選任し、管理及び処分する権限を与える仕組みが創設されました。
不在者の財産全部を管理するのではなく、その土地、その建物のみを管理する制度です。

④外国居住の所有者についての国内での連絡先の登記（2024年4月1日施行）所有権の登記名義人が外国居住者である場合、日本国内における連絡先の者の住所・氏名等を登記します。

⑤DV被害者等の保護のための登記事項証明書等の記載事項の特例（2024年4月1日施行）第三者に住所を知られると生命・身体に危害が及ぶおそれのあるDV被害者等について、申出により、法務局が登記事項証明書等を発行する際に現住所に代わる事項を記載。