不動産の価格は ？

遺産分割協議において不動産をいくらと評価するか、というのはとても重要な問題です。

不動産の価格には、５種類の価格があります。

①実勢価格（実際の取引価格）

②公示地価（国土交通省が発表する土地の価格）

③基準地価（都道府県が発表する土地の価格）

④路線価（国税庁が発表する土地の価格）

⑤固定資産税評価額（市町村が定める土地・家屋の価格）

「相続税」の計算で使われるのは、土地は④路線価、建物は⑤固定資産税評価額です。

「遺産分割協議」でよく使われるのは、①実勢価格や、④路線価、⑤固定資産税評価額です。

では、それぞれ順番に見ていきましょう。

実勢価格とは、実際に売買取引されている取引価格（時価）のことです。

現地周辺の不動産業者さんに相談することで、だいたいの相場を知ることができます。

不動産業者さんによっては、過去の近隣の取引事例等を基に、査定書を作成してくれるところもあります。

公示地価とは、国土交通省が毎年３月下旬に発表する、１月１日現在の調査地点での土地の価格です。

土地の適正な取引価格の指標となります。

（➡国土交通省のホームページはこちら）

基準地価とは、都道府県が毎年９月下旬に発表する、７月１日現在の調査地点での土地の価格です。
②の公示地価を保管するものです。

基準地価については、各都道府県のホームページ、または国土交通省のホームページ（国土交通省地価公示・都道府県地価調査）から調べることができます。

路線価とは、国税庁が毎年７月上旬に発表する、１月１日現在の土地の価格です。

路線価は、公示地価の80％程度とされています。

相続税や贈与税を算出する際の、土地の価格となります。
 

路線価は、国税庁のホームページで調べることができます。

固定資産税評価額とは、市町村が決定する土地・建物の価格です。３年ごとに評価替えされます。

固定資産税評価額は、固定資産税・不動産取得税・登録免許税の算出に使われます。

土地の固定資産税評価額は、公示地価のの７0％程度とされています。

固定資産税評価額を知るには、毎年４月～６月（市町村によって異なります）に送られてくる納税通知書を見るとわかります。
また、その年度の固定資産税評価額は、４月１日以降に各市町村の固定資産税課で取得できる、固定資産税評価証明書や名寄帳によっても知ることができます。

「相続税」の計算で使われるのは、土地は路線価、建物は固定資産税評価額です。

「遺産分割協議」でよく使われるのは、固定資産税評価額や、路線価、実勢価格です。

遺産分割協議をするに当たっては、まず相続人の間で、不動産の評価についてどの評価額を採用するのかを決める必要があります。

固定資産税評価額そのままを採ることもあります。
固定資産税評価額÷0.7で計算した額を採ることもあります。
不動産業者さんに査定してもらった金額を採ることもあります。
建物については固定資産税評価額、土地については路線価、を採ることもあります。

遺産分割協議では、相続人の間で合意できれば、どれをとってもかまいません。

なお、家庭裁判所での遺産分割調停で不動産評価についての話がまとまらない場合や、審判（裁判）となった場合には、不動産鑑定士による鑑定がされ、その鑑定額で評価されます。